บล.กรุงศรี สแกนกลุ่มอสังหาฯเข้าสู่วัฎจักรขาลง  หลังปี 64 เซ่นพิษโควิด เปิดโครงการใหม่วูบ 22% ลดลงต่อเนื่องปีที่ 3 ยอดขายต่ำคาด19% กระทบผลงานร่วง ตลาดฟื้นตัวเปราะบาง คาดใช้เวลา 3 ปี ระบายสต๊อกค้างสูง ท่ามกลางกำลังซื้ออ่อนแอ คาดเปิดตัวโครงการใหม่แผ่ว เปิด 3 หุ้นปันผลสูงกว่า 5% “LH – AP-PSH”

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กรุงศรี วิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ว่า แนวโน้มอุปสงค์หรือความต้องการยังอ่อนแอแม้มีการเปิดประเทศแล้วก็ตาม โดยข้อมูลตลาดอสังหาฯสะท้อนการฟื้นตัวยังคงเปราะบาง การเปิดโครงการใหม่ลดลงในเดือน ธ.ค.2564 และอัตราการขายปรับลดต่ำกว่า 10% อีกครั้งแม้จะเปิดประเทศ จึงมีความกังวลว่าอุปสงค์จะสามารถรองรับซัพพลายใหม่ที่ผู้พัฒนาวางแผนจะเพิ่มเข้าสู่ตลาดในปี 2565 นี้ ได้ไม่ดีนัก เนื่องจากการฟื้นตัวยังช้าและไม่ได้ฟื้นทุกกลุ่ม  โดยคงมุมมอง “เป็นกลาง” ต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยเลือก LH และอ AP เป็นหุ้นเด่น 

ล่าสุด Agency for Real Estate (AREA) รายงานการเปิดโครงการใหม่เดือนธ.ค. 2021 ที่ 3,702 หน่วย เพิ่มขึ้น 66% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (yoy) แต่ลดลง 67%เทียบกับเดือนก่อนหน้า (mom) เป็นโครงการแนวราบ 3,055 หน่วย (-52% mom/ +55% yoy) และคอนโดมิเนียม 647 หน่วย (-86% mom/ +147 % yoy) การเปิดโครงการใหม่ลดลงในเดือนธ.ค. ส่วนหนึ่งเป็นผลจากฤดูกาล จากเทศกาลปีใหม่และวันหยุดยาว โดยเฉพาะเมื่อผู้พัฒนาเพิ่งเปิดโครงการใหม่ จำนวนมากในเดือนพ.ย.ก่อนหน้า ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ปี 2564 คาดการณ์ลดลง 22% เป็น 56,824 หน่วย ซึ่งลดลง 3 ปีต่อเนื่อง 

การฟื้นตัวยังคงเปราะบางหลังอัตราการขายลดต่ำกว่า 10% อีกครั้ง อุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอแม้การเปิดโครงการใหม่จะลดลงมาก อัตราการขายปรับตัวลดลงเหลือเพียง 9.6% จาก 17.6% ในเดือนก่อนหน้านี้ ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดใน 5 เดือนหรือตั้งแต่การระบาดครั้งล่าสุดของโควิดและการล็อคดาวน์ในช่วงกลางปี 2021 ข้อมูลยืนยันมุมมองของเราว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯยังคงเปราะบางโดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอ อัตราการขายรวมปี 2564  น่าจะอยู่ที่ 19% ซึ่งต่ำกว่าระดับค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 30-40% วัฏจักรขาลงของตลาดอสังหาฯยังยืดเยื้อ ข้อมูลตลาดอสังหาฯเดือนธ.ค. อ่อนแอกว่าที่เราคาดไว้ จากที่มองการเปิดโครงการใหม่จะยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องได้ในช่วงปลายปีหลังบรรยากาศเชิงบวกกลับมา เนื่องจากไทยกลับมาเปิดเมืองและผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดและคาดอัตราการขายอาจอยู่ที่ระดับประมาณ 20%
ดังนั้นข้อมูลที่ออกมาอ่อนแอในเดือนธ.ค.ทำให้เรามองว่าเป็นเรื่องท้าทายว่าอุปสงค์จะสามารถรองรับซัพพลายใหม่ที่ผู้ประกอบการจะเพิ่มเข้าสู่ตลาดในปี 2022 อีกทั้งในส่วนสต๊อกคงค้างในตลาดยังอยู่ในระดับสูงและอาจต้องใช้เวลามากกว่า 3 ปีในการขายระบายออก เราคงมุมมองของ เราว่าการฟื้นตัวในตลาดอสังหาฯจะช้าและไม่ได้ฟื้นได้ในทุกกลุ่ม เราคงมุมมอง “เป็นกลาง” หรือ Neutral  ต่อกลุ่มอสังหาฯ พร้อมเลือก บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ LH และบมจ. เอพี(ไทยแลนด์) หรือ AP เป็นหุ้นเด่น 

บล. กรุงศรี ได้ทำคาดการณ์ผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ปี 2564 พบว่า LH ทำกำไรได้สูงสุดในกลุ่ม โดยปี 2564 กำไรสุทธิ 7,085 ล้านบาท กำไรต่อหุ้น (EPS) แม้ลดลง 0.8% แต่ว่าให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง 5.7% และในปี 2565 กำไรสุทธิ 4,675 ล้านบาท แต่ EPS เติบโตสูง 27.9% และผลตอบแทนปันผลก็สูงถึง 7.4% จึงแนะนำ “ซื้อ” ให้ราคาเป้าหมายที่ 11.20 บาท  ขณะที่เมื่อวานนี้ (19 ม.ค. 2565 ) ราคาหุ้นปิดที่ 8.90 บาท
ส่วน AP  คาดการณ์ผลประกอบการปี 2564 กำไรสุทธิ 4,511 ล้านบาท EPS โต 6.7% และปันผลให้ผลตอบแทน 5.3% ส่วนปี 2565 คาดกำไรสุทธิ 4,675 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน และ EPS โต 3.6% ส่วนผลตอบแทนจากปันผลอยู่ที่ 5.2% จึงแนะนำ “ซื้อ” ให้ราคาเป้าหมาย 10 บาท จากราคาปิดเมื่อวานนี้ 9.50 บาท 

ขณะที่หุ้นที่แนะนำ “ขาย” คือ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ คาดปี 2564 ขาดทุน และไม่มีการจ่ายเงินปันผล ส่วนหุ้นที่แนะนำ “ถือ” ได้แก่ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ผลงานปีที่แล้ว กำไรสุทธิ 2,659 ล้านบาท EPS ลดลง 4% แต่สามารถจ่ายปันผลได้สูงถึง 5.9%