บลจ.วรรณ เร่งแก้ปมร้อนกองทรัสต์ GROREIT ให้จบภายในสิ้นปี 69 หลังสะดุด"รอยัล ออคิด เชอราตัน(ROH)" ไม่ซื้อคืนโรงแรมตามสัญญา สัปดาห์หน้าเข้าหารือ ก.ล.ต หาทางช่วยเหลือผู้ถือหน่วย GROREIT แย้มมีผู้สนใจซื้อ ROH ทั้งไทยและเทศราว 10 ราย iคาดหวังขายได้ตามราคาประเมิน 4,873 ล้าน ผู้ถือหน่วยกองทรัสต์มีลุ้นคืนเงิน 11 บ./หุ้น ได้เดือน ม.ค. ปี 70 เป็นอย่างเร็ว 

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ที่ผ่านมาเป็นวันครบกำหนดเวลา 5 ปีนับจากวันที่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (“GROREIT” หรือ “กองทรัสต์”) ได้เข้าลงทุนซื้อโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ซึ่งบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (ROH) มีหน้าที่ต้องซื้อคืนโรงแรมดังกล่าวตามสัญญาจะซื้อจะขาย ที่มูลค่า  4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)  แต่ปรากฏว่า ROH ไม่ได้ทำการซื้อคืนตามเวลาที่กำหนด บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์และ บลจ.เอ็มเอฟซี ในฐานะทรัสตี จึงได้เริ่มดำเนินการตามขั้นตอนของสัญญาที่เกี่ยวข้องเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยจากนี้ไปจะเป็นช่วงดำเนินการติดตามและเรียกร้องให้ ROH ส่งมอบทรัพย์สินคืนให้แก่กองทรัสต์ ภายใน 30 วัน 

นอกจากนี้ กองทรัสต์ ได้แจ้ง Starwood ซึ่งเป็นผู้บริหารโรงแรม Chain Sheraton ให้บริหารโรงแรมแทน ROH และเมื่อกองทรัสต์ได้รับมอบทรัพย์สินคืนและ  Starwood  บริหารโรงแรมให้แก่กองทรัสต์ เรียบร้อยแล้ว ลำดับถัดไปจะพิจารณาดำเนินการเพื่อขอมติผู้ถือหน่วยทรัสต์ในการขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาคืนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต่อไป อย่างไรก็ตาม คาดว่าตามกระบวนการทั้งหมดจะแล้วเสร็จภายในปีนี้  ทั้งนี้ ระยะเวลาดังกล่าวเป็นการคาดการณ์เบื้องต้น หากการส่งมอบการครอบครองโรงแรมเป็นไปตามแผนดังกล่าว อย่างไรก็ดี กองทรัสต์จะพิจารณาการดำเนินการและจะเร่งขั้นตอนต่าง ๆ ตามสัญญา โดยจะคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นสำคัญ 

นายอลงกรณ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า กองทรัสต์ลงทุนซื้อทรัพย์สินเมื่อปี 2564 มูลค่าประมาณ4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินกู้จากธนาคารออมสินมูลค่า 1,350 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 3,150 ล้านบาท คือ การระดมทุนผ่านผู้ลงทุนประชาชนทั่วไป โดยที่ผ่านมาผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้รับเงินปันผลตามผลการดำเนินงานของกองทรัสต์อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งปัจจุบันโรงแรมยังเปิดดำเนินธุรกิจตามปกติ และกองทรัสต์มีสิทธิได้รับรายได้จากผลการดำเนินงานของโรงแรมตามกฎหมาย เนื่องจากกองทรัสต์เป็นเจ้าของโรงแรม

หากพิจารณาจากศักยภาพของโรงแรมซึ่งตั้งอยู่บนที่ทำเลที่ตั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้แหล่งท่องเที่ยวและศูนย์กลางแหล่งเศรษฐกิจที่สำคัญ รวมทั้งมีการบริหารงานจาก Chain ผู้บริหารจัดการโรงแรมที่เป็นผู้เชี่ยวชาญระดับสากลเพื่อรักษามาตรฐานของโรงแรม ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์มองว่าโรงแรมยังมีศักยภาพและมีผลการดำเนินงานที่ดี  สามารถสร้างผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้ในอนาคต

นายอลงกรณ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า  GROREIT ให้ผลตอบแทนรวม 27% นับตั้งแต่วันจัดตั้ง 12 ก.ค.2564 หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 6% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุน (IRR) 8%ต่อปี หากสามารถขายทรัพย์สินได้ราคา 4,873 ล้านบาท คาดจะคืนเงินผู้ถือหน่วยในอัตรา 11 บาทต่อหน่วยจากราคาจองซื้อ(IPO) 10 บาทต่อหน่วย ทำให้อัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเป็น 8% ต่อปี

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณกล่าวว่า ในสัปดาห์หน้า จะมีการหารือกับก.ล.ต. (สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) เพื่อหาแนวทางช่วยเหลือผู้ถือหน่วยกองทรัสต์ ในส่วนของทรัพย์สิน "โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส" ปัจจุบันมีผู้สนใจซื้อโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สทั้งในไทยและต่างประเทศ แต่กองทรัสต์ยังไม่ได้เปิดการเจรจาได้เนื่องจากต้องรอให้ครบกำหนดส่งมอบทรัพย์สิน 30 วัน ซึ่งตามเจตนารมณ์ของกองทรัสต์ตั้งแต่ต้นไม่ใช่การถือครองและบริหารโรงแรมในระยะยาว จึงต้องเป็นการขายทรัพย์สินเพื่อรับเงินคืนและปิดกองตามวัตถุประสงค์เดิม 

สำหรับขั้นตอนดำเนินการหลังจากครบกำหนด 30 วันแล้วจะเป็นช่วงดำเนินการนำกองทรัสต์เข้าสู่กระบวนการประเมินราคา เปิดประมูลหรือดำเนินการทางกฎหมายขึ้นอยู่กับว่า ROH ส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาหรือไม่ คาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาอีกหลายเดือนในช่วงครึ่งปีหลังและหากดำเนินการได้แล้วเสร็จ แนวโน้มผู้ถือหน่วย GROREIT จะได้รับเงินคืนประมาณเดือนมกราคม 2570 เป็นอย่างเร็ว

ทั้งนี้ โครงสร้างผู้ถือหน่วย GROREIT รายใหญ่อันดับแรก คือ บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) สัดส่วน 22.84% ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของ บลจ.วรรณ ได้ลงทุนซื้อหน่วยทรัสต์ 700 ล้านบาท ส่วนผู้ถือหน่วยรายย่อยมีอยู่ 1,600 ราย